협의분할이 무효가 되는 경우

분할 협의는 되돌리기 어렵습니다. 그러나 처음부터 효력이 없는 경우가 있고, 다툼은 대개 여기서 시작됩니다.

전원이 참여하지 않았다면

가장 흔하고 가장 치명적인 사유입니다. 상속인 중 한 명이라도 빠지면 그 협의는 전부 무효입니다. 빠진 사람의 지분만 무효가 되는 것이 아니라 협의 자체가 없던 일이 됩니다.

실무에서 누락이 생기는 경로는 정해져 있습니다.

“우리 집은 형제가 셋뿐”이라고 알고 계셨는데 서류에서 넷째가 나오는 사건이 실제로 있습니다. 이때는 그 사람을 포함해 처음부터 다시 해야 합니다.

어머니가 미성년 자녀를 대리해 협의서에 도장을 찍는 것이 자연스러워 보이지만, 두 사람은 몫을 나누는 상대라 이해가 충돌합니다. 법원이 선임한 특별대리인이 대리해야 합니다.

이 하자는 시한폭탄입니다. 등기 단계에서 걸리지 않고 넘어가면, 자녀가 성년이 되어 등기부를 확인한 뒤에 문제 삼습니다. 그때는 부동산이 이미 제3자에게 넘어간 뒤일 수 있습니다.

협의 당시 상속인 중 한 명이 치매 등으로 판단 능력을 잃은 상태였다면 그 의사표시는 효력이 없습니다.

날짜가 관건입니다. 협의한 날 그 사람이 어떤 상태였는지를 보여야 하므로, 그 무렵의 기록을 확보하는 것이 실무의 핵심입니다.

협의한 적이 없는데 등기가 되어 있는 경우입니다. 이때는 협의 자체가 존재하지 않으므로 등기의 원인이 없습니다.

확인할 것들입니다.

인감증명서는 본인이나 위임받은 사람만 발급받을 수 있으므로, 누가 언제 발급받았는지가 결정적 자료가 됩니다.

취소 쪽이 훨씬 어렵습니다. “형이 속여서 서명했다”는 주장은 속인 내용과 그것이 서명에 영향을 주었다는 점을 보여야 하고, 기간도 걸립니다. 반면 상속인이 빠졌다는 것은 서류로 바로 확인됩니다.

그래서 실무에서는 먼저 무효 사유가 있는지부터 검토합니다.

협의가 없던 것이 되므로 그에 따른 등기도 원인을 잃습니다. 등기말소를 구하거나 다시 분할 절차를 진행하게 됩니다.

문제는 이미 제3자에게 넘어간 경우입니다. 그 사람이 사정을 알지 못하고 취득했다면 보호받을 수 있어, 원물을 되찾지 못하고 가액으로 정산하게 되는 경우가 생깁니다.

그래서 무효를 다툴 생각이라면 처분금지가처분을 함께 검토해야 합니다. 소송이 진행되는 동안 팔려 나가면 실익이 크게 줄어듭니다.

“도장을 찍었으니 어쩔 수 없는 것 아닌가요?” 찍었어도 무효인 경우가 있습니다. 특히 상속인이 빠졌다면 본인이 동의했는지와 무관하게 무효입니다.

“몇 년이 지났는데 지금도 되나요?” 무효 주장에는 원칙적으로 기간 제한이 없습니다. 다만 사안의 성질에 따라 상속회복청구로 다뤄지면 3년·10년의 제척기간이 적용될 수 있어, 초기에 성질을 정하는 것이 중요합니다.

“등기가 됐으면 확정된 것 아닌가요?” 등기는 원인이 유효해야 효력을 갖습니다. 원인인 협의가 무효라면 등기도 말소 대상입니다.

전체 구조는 상속회복·분쟁에 정리했습니다.