등기신청서류를 열람해 협의서를 확인하는 방법

등기부를 떼어 보고 이상하다고 느꼈다면 다음 단계는 정해져 있습니다. 그 등기가 어떤 서류를 근거로 이루어졌는지 확인하는 것입니다.

등기부와 신청서류는 다릅니다

등기부에 “협의분할에 의한 상속”이라고 적혀 있어도, 그 협의서에 누구의 도장이 찍혀 있는지는 신청서류를 봐야 압니다.

상속을 원인으로 한 등기라면 대체로 이런 서류가 첨부됩니다.

① 협의한 적이 없는데 협의서가 있는 경우. 가장 명확한 사건이 됩니다. 필적과 인영을 대조하고, 인감증명서 발급 이력을 확인합니다.

② 상속인이 빠진 경우. 첨부된 제적등본이 일부만이라 누락된 상속인이 반영되지 않았을 수 있습니다. 이 경우 그 협의는 전부 무효입니다.

③ 대리로 진행된 경우. 위임장이 있는지, 위임한 기억이 있는지를 봅니다. 다른 용도로 준 인감증명서가 쓰인 경우가 실제로 있습니다.

④ 미성년자가 있는데 특별대리인이 없는 경우. 등기 실무에서 걸러지는 것이 보통이지만, 법정상속분 등기 후 별도의 이전이 이어진 구조라면 넘어갔을 수 있습니다.

어디로 가나. 그 부동산을 관할하는 등기소입니다. 등기부는 온라인으로 되지만 신청서류는 방문이 필요한 것이 보통입니다.

무엇을 준비하나. 이해관계를 소명할 자료가 필요합니다. 상속인이라면 제적등본과 가족관계증명서로 피상속인과의 관계를 보이면 됩니다.

무엇을 특정해야 하나. 부동산의 표시와 접수번호입니다. 등기부 갑구에 각 등기의 접수 연월일과 접수번호가 적혀 있으니 그것을 적어 가십시오.

가장 중요한 실무 사항입니다. 등기신청서류에는 보존 기간이 정해져 있어, 오래된 등기는 서류가 이미 폐기되었을 수 있습니다.

등기 시점	확인 가능성
최근	대체로 남아 있음
오래된 등기	폐기되었을 수 있음

그래서 이상을 발견했다면 곧바로 확인하러 가야 합니다. 몇 달을 미루다 서류가 없어지면 사건의 뼈대를 잃습니다.

직접 증거가 없으면 정황을 쌓아야 하고, 입증 부담이 훨씬 무거워집니다.

“남의 등기 서류를 볼 수 있나요?” 이해관계가 있어야 합니다. 상속인이라면 그 자격으로 소명할 수 있습니다.

“복사해 올 수 있나요?” 열람과 발급의 범위가 정해져 있으므로 관할 등기소에 미리 확인하십시오.

“소송을 내야 볼 수 있나요?” 소 제기 전에도 이해관계를 소명하면 열람할 수 있습니다. 다만 거절되면 소송에서 문서송부촉탁으로 확보하게 됩니다.

확인한 내용은 그대로 두면 자료가 되지 않습니다. 정리해 두어야 합니다.

인감증명서의 발급일이 열쇠입니다. 그 날짜로 주민센터에서 발급 사실 확인을 받으면, 누가 발급받았는지가 드러납니다. 본인이 발급받은 기록이 없다면 그 자체로 강력한 정황입니다.

첨부된 제적등본의 범위도 봐야 합니다. 일부만 붙어 있어 상속인이 누락된 채 등기가 된 사례가 있습니다. 이 경우 위조 여부와 무관하게 협의 자체가 무효입니다.

위조가 확인된 뒤의 절차는 위조된 분할협의서를 다투는 방법에 정리했습니다.